Dette avgjør prisen på boligen din

Nordmenn har en tendens til å henge seg opp i kvadratmeterpris. Men selv om naboen solgte leiligheten en million over prisantydning, så er det ingen garanti for at du vil gjøre det samme.

Av Emmeline Hammer Knudsen


Sist oppdatert: 15. okt. 2021 11:14

Det norske boligmarkedet er komplekst og det er flere faktorer enn kvadratmeterpris som påvirker hva din bolig blir solgt for. Det er viktig å forstå at noen kvadratmeter faktiske er mer verdt enn andre.

Et spørsmål en eiendomsmegler alltid får fra en selger er: “hva tror du jeg kan få for boligen?”. Men å fastsette en pris er ikke en eksakt vitenskap. Når alt kommer til alt er det markedet og hva kjøperne er villig til å betale, som avgjør prisen på boligene som selges. Ved å bruke litt tid på å sette seg inn i hva som påvirker kvadratmeterprisen, vil det være enklere å manøvrere seg i boligjungelen, både om du skal kjøpe eller selge boligen.


Tre hovedfaktorer påvirker prisen

For å enklere få en forståelse i hva som påvirker prisen på en bolig, kan vi se på tre overordnede forhold: boligen, beliggenhet og eksterne faktorer.

1. Boligen

Når en eiendomsmegler skal gjøre en vurdering, er det naturlig å starte med faktorer som går direkte på selve boligen. Her vil overordnet standard på boligen, teknisk vedlikehold (tilstandsgrad), planløsning og utviklingspotensiale være drivere for prissettingen.

Hvordan er kvadratmeterne fordelt i boligen?

Helhetsvurderingen av hvordan kvadratmeterne og planløsningen er utnyttet, spiller en stor rolle når prisantydning settes. Ofte har helhetsvurdering av hvordan kvadratmeterne utnyttes blitt borte i fokuset på kvadratmeterpris. En mindre bolig kan ha en mer praktisk planløsning og dermed oppfattes som en bedre bolig.

Boligprisene vil variere stort innenfor samme område med bakgrunn om boligeier har vedlikeholdt eller gjort tydelige moderniseringsgrep for å tilpasse seg den aktuelle kjøpegruppen. For eksempel kan yngre par ofte ha andre krav når det kommer til standard, materialvalg og planløsning.


2. Beliggenhet

“Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet” – Et utrykk du sikkert har hørt mange ganger, og det ikke uten grunn. En bolig kan man pusse opp og endre det meste ved, beliggenheten derimot får du ikke gjort så mye med.

I begrepet beliggenhet inngår de åpenbare fysiske omgivelsene som utsikt, solforhold, god infrastruktur og tilgjengelighet til servicetilbud. For eksempel vil en leilighet med utsikt i en høyere etasje ha en høyere kvadratmeterpris enn en i første etasje med innsyn.

Samtidig vil andre mer personlige oppfatninger som popularitet, bakgrunn og påvirkning fra venner og familie også påvirke ønske etter et spesifikt område og bidra til en prisøkning.

Skal du selge boligen din?

Vi matcher deg med lokalkjente og dyktige eiendomsmeglere

Skal du selge boligen din?

Vi matcher deg med lokalkjente og dyktige eiendomsmeglere

Er kvadratmeterprisen som er gitt realistisk for nærområde?

En megler benytte referanser fra liknende boliger i nærområdet for å fastsette verdien. Som forbruker har du også tilgang til nyttige verktøy for å sjekke boligstatistikk og hva snittprisen for området. På FINN.no finner du blant annet “Prisstatistikk” som viser kvadratmeterprisen på boligen og kvadratmeterprisutviklingen de siste årene.

Dermed kan du se hvordan boligen ligger mot statistikken i området og derfor få en bedre forståelse for prisantydningen en megler har satt.

Om boligen har en overraskende lav kvadratmeterpris, vil det bety at det enten er faktorer som drar ned prisen, eller at den er priset for lavt i forhold til hva den antagelig vil gå for. I et synkende marked kan en mindre positiv prissetting være mer naturlig i og med at et marked fort kan snu og at statistikken ikke alltid henger med.

Still deg selv spørsmålet om prisen som er satt er en realistisk kvadratmeterpris sammenlignet med andre boliger i området. Både med tanke på standarden på boligen eller om den har ekstra god beliggenhet? Det vil gi deg større forståelse for om en megler oppgir høy eller lav verdivurdering av boligen.

Prisene varierer stort de forskjellige stedene i landet
I teorien betyr dette at du får 5 brukte eneboliger i Innlandet til prisen av 1 i Oslo

Store geografiske forskjeller i landet

På lang sikt vil også befolkningsvekst og hvor folk ønsker å bo ha en sterk påvirkning på boligprisene i byer og tettsteder. I september 2020 foretok Prognosesenteret en omfattende studie av boligprisene i Norge, hvor de blant annet dro frem disse funnene:

Om man ser på bruktboligprisene i Norge generelt, koster en enebolig i gjennomsnitt litt over 4 millioner kroner, et småhus 3,6 millioner og en leilighet nesten 3,7 millioner kroner. Sett at en brukt enebolig er på litt mer enn 160 kvadratmeter, et småhus på 105 kvadratmeter og en leilighet 65 kvadratmeter i gjennomsnitt, får man mer enn dobbelt så mye areal for pengene ved kjøp av enebolig, enn ved kjøp av leilighet.

Målt i kvadratmeterpriser blir forskjellene mellom boligtyper tydeligere. En brukt enebolig koster ca. 25 100 kr per kvadratmeter i gjennomsnitt, mens en brukt leilighet i snitt nesten koster det dobbelte på 56 500 kr per kvadratmeter.

Det er store geografiske forskjeller på bruktboligprisene. Om vi ser på fylker isolert er prisnivået for brukte eneboliger desidert høyest i Oslo på en kvadratmeterpris på i overkant 66 000 per kvadratmeter. På den andre siden finner vi Innlandet med lavest kvadratmeterpris på et gjennomsnitt på i underkant av 18 000 kr per kvadratmeter. I teorien betyr dette at du får 5 brukte eneboliger i Innlandet til prisen av 1 i Oslo.

I sentrumsnære strøk blir gjerne kvadratmeterprisen høyere fordi boligene er mindre enn i de ytre områdene av Oslo. Kvadratmeterprisen i de ytre delen av Oslo øst er mye rimeligere sammenlignet med sentrale bydeler, og er under halvparten av den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen på Frogner.


3. Eksterne faktorer

For å forstå seg på boligmarkedet og prisutviklingen markedet har hatt de siste årene er det også viktig å se på de underliggende faktorene som påvirker prisutviklingen.

Hvordan påvirker styringsrenten boligprisene?

Styringsrenten har ligget på rekordlave null prosent siden mai i fjor. Som forventet kom den første renteøkningen siden pandemien under Norges Banks rentemøte torsdag 23. september 2021, og ble hevet til 0,25 prosent. Bankene har signalisert at vi bør forvente fire til fem renteøkninger og en styringsrente på 1,25 prosent innen 2023.

Samtidig er det anslått at boliglånsrenten vil øke parallelt og være på 3,1 prosent i 2024. Det kommer man til å se effekt av på boligprisene, og vil være det som isolert sett vil virke mest dempende på boligprisveksten.

Boliglånsforskriften hindrer kjøp av sekundærbolig

Et eksempel på andre regulatoriske krav som kan påvirker kvadratmeterprisene er Boliglånsforskriften ved kjøp av sekundærbolig. I Oslo kan du maks låne opp inntil 60 prosent av boligens verdi, og må derfor ha 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig. Norges Bank ville hindre spekulering i boligmarkedet ved å særskilte krav til sekundærboligkjøp i Oslo. Dette kan legge en demper på boligprisveksten og bidra til en lettere inngang for førstegangskjøpere.

Hvordan har korona påvirket boligprisene?

Norge vokser ujevnt, og sentraliseringen har også fortsatt i pandemien. Befolkningen øker fortsatt mest i de sentrale områdene, og Oslo har hatt den største prisveksten de siste ti årene. Dette henger sammen med høy befolkningsvekst, stor etterspørsel og lavt tilbud som også fører til en naturlig gentrifisering. Gentrifisering forklares ved at flere ønsker å bo sentralt, slik at sentrumsnære arbeiderklassestrøk blir forvandlet til attraktive bydeler for mer velstående befolkningsgrupper. Når prisene øker vil ofte lokalbefolkningen presses ut og småbedrifter erstattes av kjente kjeder.

Men i koronaåret 2020 så vi en uvant prisutvikling i Oslo der nærmere 44 000 flyttet ut av Oslo til en annen kommune. I følge SSB sin årlige flyttestatistikk var det rekordmange 2800 flere enn vanlig som flyttet ut fra hovedstaden.

At folk flyttet ut kan ha mange årsaker. I pandemien var det nok flere som kjente på lysten til å flytte ut av byen etter litt for mye tid og hjemmekontor i mindre leiligheter uten det lukrative bylivet med alt som hører med tilgjengelig. Dette førte til en svakere prisutvikling i hovedstaden sammenlignet med omkringliggende byer.

Men Ifølge nye tall fra Prognosesenteret sin “Future Living-rapport” er det allikevel ikke mye som tyder på en varig endring i folks flyttevaner. Nå når de fleste er fullvaksinert og livet går tilbake mot det normale, vil folk igjen ønske et liv nære jobb, butikker, restaurant- og uteliv igjen.

Boligutbygging og regulerte tomter

Det bygges fortsatt for få nye boliger i sentrale områder og i storbyene blir ikke nok tomter regulert for bygging. En tilførsel av flere byggeklare tomter kan gi økt tilbud av boliger og lavere priser som vil balansere etterspørselen etter boliger i sentrale områder.


Oppsummert

Overordnet kan man se at det er mange forhold som påvirker prisen på en bolig. I bunn og grunn bestemmes boligprisene av tilbud og etterspørsel, samtidig som makroøkonomiske faktorer kan påvirke markedet den ene eller den andre retningen.

Får du ikke like god pris ved salg av boligen din som naboen ned i gata fikk for et par måneder, siden så betyr ikke det at eiendomsmegleren nødvendigvis har gjort gale beregninger. Det kan rett og slett være at din bolig ikke hadde like oppdaterte løsninger, beliggenhet eller sist men ikke minst den rette timingen for kjøpegruppen som naboen.

Start boligsalget med Meglersiden

Bli kontaktet av lokalkjente eiendomsmeglere allerede i dag

Start boligsalget med Meglersiden

Bli kontaktet av lokalkjente eiendomsmeglere allerede i dag